会员登录 立即注册

搜索

南坪茶园新区奥园城市天地商圈十大价值点 给你投资保驾护航

从未止步 2018-8-8 13:54 34 0

摘要:  一、品牌商家:【世界500强永辉、麦当劳、星巴克等强势入驻奥园广场,用世界的眼光看茶园】 永辉、麦当劳、星巴克等强势入驻奥园广场。世界500强企业、知名商家纷纷落址茶园奥园城市天地(奥园广场),商家定位中高 ...

    一、品牌商家:【世界500强永辉、麦当劳、星巴克等强势入驻奥园广场,用世界的眼光看茶园】

    永辉、麦当劳、星巴克等强势入驻奥园广场。世界500强企业、知名商家纷纷落址茶园奥园城市天地(奥园广场),商家定位中高端,品牌吸附能力强,均为区域唯一商家,可见奥园广场(商圈)的商业价值非同一般。满足苛刻选址条件(城市中心、交通便捷、稳定消费群、配套完善、匹配城市发展),可谓是用世界的眼光看茶园。

    永辉超市(奥园店):

    奥园永辉超市面积1.2万方,是目前重庆乃至西南片区最大的永辉超市

    奥园永辉开业人流量统计近10万人,期间连续3次限行

    选址的硬性要求,按人流要求决定选址地点及超市面积

    永辉选址四大要求:

    1)辐射方面:商圈环境、交通便捷、稳定居民及流动人口

    2)经济效益方面:经营收益实现快速盈利(人口入住率、人流量、区域成熟度)

    3)本身商业结构:物业建筑结构、标准条件满足(一般选择商业综合体、商业街及配套商业)

    4)可持续发展:匹配城市发展动向、城市规划;无直接竞争环境、完善配套

    麦当劳:现目前整个茶园仅此一家,对地段人流的认可!

    麦当劳选址五项标准:

    1)针对目标群:年轻人、儿童和家庭成员;一是选择人潮涌动的地方,二是在年轻人和儿童经常光顾的地方

    2)着眼于今天和明天:二十年不变!每个点经过近半年考察;需与城市发展相符,人口动迁相符,非城市规划红线范围,不在老化商圈,不在纯住宅区设定

    3)讲究醒目:位于核心地段,布点醒目,便于客户导入

    4)不急于求成:可落址选择发展潜力巨大的新兴区,不急于求成。开发商(业主)依赖自身品牌价值,通过前期招商引资来提升项目自身商业价值 

    5)优势互助:“店中店”开店,如在家乐福、时代广场、知名百贸旁开店(抱团发展)

    星巴克:整个茶园仅此一家,选址首要条件为人流量(商圈)和消费群体

    星巴克选址六大原则:

    1)人流原则(聚客点,比如商圈)

    2)目标市场原则(瞄准受过高等教育的中高收入人群)

    3)可见性原则(店面位置、昭示性)

    4)便利性(交通便捷)

    5)经济性原则(一城多店,一区一店)

    6)稳定性原则(商铺成熟、配套完善) 

    苏宁易购:只出现在商圈,茶园只有奥园城市天地有,说明了对商圈的认可!

    二、交通配套+轨道8号线:【半小时经济圈;8号线轨道经济,带来的是涌动不止的财富人流】

    交通背景:四横五纵双轻轨一枢纽+重庆东站;超高标准交通体系,政府高度重视,配套先行,加速半小时经济圈发展进程!8号线轨道经济,带来涌动不止的财富人流!


    四横(隧道):

    1、南山隧道:连接东水门大桥及内环,快速通达解放碑商圈,观音桥商圈。

    2、真武山隧道:快速链接南坪,杨家坪商圈,
 
    3、慈母山隧道:链接朝天门大桥,10分钟到达江北嘴CBD,15分钟到达龙头寺

    4、江南隧道:属于城市隧道,5公里链接南坪中心,该隧道的修建基于南坪商圈无法扩大,发展受限,江南隧道通车后,加快茶园江南新城的发展!

    五纵:

    1、内、外环高速:快速通达整个主城区域;

    2、通江大道、天文大道、梨花大道:贯穿整个茶园,尤其梨花大道近距离链接真武山、江南、南山隧道,未来将会成为茶园最方便最繁华的道路;

    双轻轨:轨道交通如同财富孵化器,为区域带来大量消费人流,出生新的商圈与生活圈,对区域经济和周边物业均产生大幅度的拉动作用。轻轨铺的优势:

    1)位置优势:靠近轻轨站点的商铺,地理位置优越,投资更有倾向性。紧邻8号线站点,快速换乘6号线,快速链接全城,消费大军不断涌入

    2)人群优势:轻轨之于铺,存在一条“黄金线”,客流量多,人群聚集,带来巨大的商机。

    3)升值优势:轨道铺是现代化城市新型商铺,受投资者的关注度较高,相比于传统商业更具附加值。

    4)稀缺优势:物以稀为贵,轻轨数量有限,靠近轻轨的商铺相对其他商品而言更为稀少,价值更高。

    轨道经济(8号线):天文寺站紧邻商圈(奥园城市天地),8号线轨道经济,带来涌动不止的财富人流。

    一枢纽:茶园枢纽站,集轨道、公共交通和长途客运8万方枢纽中心。

    重庆东站:

    将于2022年投入使用,是重庆主要铁路客运站之一,以高速铁路为核心,集长途汽车、地铁、公交、出租车、社会车辆等多种交通方式于一体的综合门户枢纽。同时,重庆东站作为特等站,设计最高聚集人数15000人,年发送量达6000万人次。按照重庆东站站场目前的布置方案,共设置14台32线(31站台面),接发车能力384对/日,将成为重庆客运枢纽的主力军。

    三、人流量:【30万常住人口;聚人气,聚财气;不愁生意,只掌财权】

    (由小而大,聚少成多,由近及远):

    首先奥园、鸿笙苑、中铁万国城本身将近8000户,约3万人(入住部分)

    鲁能领秀城央企大盘约13000户,约5万人(入住大部分)

    银翔翡翠谷大型社区约10000户,约3.5万人(全部入住)

    上锦新城大型社区约5万人(全部入住)

    奥园水云间:5000人(全部入住)

    长桥左岸+铭仕上馆:1万人(全部入住)

    城南家园:10万人(全部入住),

    合计约28万人,他们需要一个商圈,也给我们商圈提供人流量的支柱

    未来的荣盛、保利、渝开发等大型社区也将提供更大的人流支柱。

    四、成熟度:【呈现茶园最成熟的地方、居民公认的最核心的地方】

    现目前周边约30万人已入住,本商圈是整个茶园已入住人群公认的中心!

    轻轨6号线已开通多年,6月30日奥园广场开业,永辉已率先开业。

    类比鹿角片区目前仅1-2个小区有人入住,类比刘家坪以北片区目前均只有个别社区入住,类比北区中央公园片区,目前无人入住,成熟度上我们远超其他区域至少5年及以上,也就是说其他区域的商铺售价将未来5年的预期全部卖给投资者,我们的商铺本身就物超所值!

    五、项目地段:【30万人消费主场,商圈中心最热升值区,无需养铺,大势已成】

    奥园城市天地约6万方购物中心、中铁万国城约5万方购物中心、鸿笙苑约4万方儿童主题MALL,三个大型购物中心汇集形成了茶园唯一的商圈(同时类比成熟商圈如观音桥等),除了我们,茶园其他区域没任何一个地方同时有2个以上大型MaLL,本项目位于三个大型Mall中心位置,我们就是最好的地段。

    六、区域价值:【国企、央企、上市名企高价茶园拿地,茶园进军楼市新时代!】

    重庆整体土地市场趋势:重庆将呈现“432”格局:新成交土地两年内将陆续对外销售,两年后外环经济带将突破2万元/㎡;内环经济带将突破3万元/㎡;内环核心经济区内将突破4万元/㎡;  
茶园城市发展背景:2013年南岸区区政府搬迁于本区域,政府先行,进一步推动茶园板块发展。

    茶园土地市场趋势:保利、荣盛、碧桂园、财信等知名房企,已强势进驻茶园!2018年上半年,首创、北大资源、中铁实力名企纷纷拿地,成交土地楼面价超过8500元/㎡左右,半年增幅近50%,茶园将进军楼市新时代!

区域

企业

拿地时间

拿地价格

茶园刘家坪

财信

330

8219

茶园

首创

413

8623

茶园

北大资源

413

8264

茶园刘家坪

中铁二十局

416

8845


    本区域平均楼面地价8577元/㎡,我们旁边中铁二十局,2018年4月16日新拿地块楼面地价8845元/㎡, 刘家坪以北北大资源及首创新拿地块楼面地价分别为8623元/㎡,8264元㎡,以我们板块这里最高,从拿地价看茶园从半年前的5812元/㎡上升到现在8577元/㎡,半年期间涨幅近50%;看出茶园发展的速度,同区域看,我们项目周边类比茶园其他区域拿地价更高!

    按常规地价预房价简易公司计算(售价=楼面价+建安成本+财税管理+企业所得税+预期利润):茶园在两年内,将突破建面22000元/㎡销售均价(以中铁地块为例,地价8845元/㎡,未来实现楼面价约23000元/㎡,则商业预计4万元均价,住宅建面2万元均价),未来周边社区铺子价格都4万左右了,我们成熟商圈铺价格的升值空间就可想而知了。

    七、学校及规划学校用地:【打造学区铺、儿童基地;人流量稳定、业态多样、租金高、增值快】

    学校、家长、师生的聚集带来了商业的聚集,校园周边一般都具有一定规模的商业街,校园经济圈,成为校园生活不可或缺的一部分。琳琅满目的商铺、各种校园特色商业都为师生提供了消费的多种可能。

    项目旁边已经有1所小学(36班制天台岗小学)、1所幼儿园(圣贝杰幼儿园),马上还要再增加一所学校(项目紧邻规划教育用地);连续6年/3年不间断的家长接送往返,且学生自主消费能力较强。对商铺而言好处是:

    1)消费人群稳:近揽三所学校师生日常消费人气,更辐射茶园片区高端家庭子女,高消费实力,稳聚财气

    2)经营业态多:学区铺拥有独特的文化符号,人气超高,更能延伸出教育、培训、艺能等经营业态,潜在商机众多

    3)商铺租金高;学校经济消费全为就近消费,消费半径人流不断,消费金额高,频次高,租金收益一路飙升,以目前的典型学校所对应周边商铺的租金为例:

学校名称

所在区域

商铺租金(元/

珊瑚中学

茶园

120-200

人民小学

照母山

180-300

巴蜀中学

新溉大道

200-300

重庆八中

中央公园

180-260


    4)养铺周期短:校园经济消费人群是以“成群结队”为主导的特殊消费群体,开学即进入消费快速增长期,无需长期养铺。

    5)物业增值快:带学区资源的物业房价自然更高,是普遍认知的,而奥园城市天地作为商圈中的核心,未来“钱”景更加光明。

    八、外摆大:【昭示性强、业态多样、人流聚集、动线方便】

    1、有外摆的商铺适合的业态种类更多;

    2、昭示性更强,商业价值更高;

    3、比没有外摆的商铺更集聚人气;

    5.1m层高+外摆面积(最高可达80㎡左右),综合使用面积是产权面积2-3倍,超高性价比,超高使用率。

    九、层高5.1m:【5.1m层高买一层得两层,超高使用率;5.1m绝版层高,绝版产品】

    1、使用空间更大,可做两层,可拓展空间大(至少可1.5倍使用面积),租赁接受度高

    2、稀缺:2017年之后的商铺建筑新标准:只要超过4.9米层高,就得计算两层面积,也就是说5.1米层高的商铺将不再新增,资源更加稀缺。

    十、租金(回报率):【120-160元高租金,6-7%高回报,投资靠谱,即买即赚】

    1、按现有租金:1F 120元/㎡-160元/㎡,我们实际均价26000元,回报率为5.5%-7.4%;

    2、按每年递增6%计算,按平均140元/月计算,平均回报率为6.5%

    第二年回报率为5.83%-7.8%,       平均回报率为6.85%

    第三年回报率为6.2%-8.3%,        平均回报率为7.25%

    第四年回报率为6.6%-8.8%,        平均回报率为7.5%

    第五年回报率为7%-9.3%            平均回报率为8.15% 

    以此类推:12年总收回(6.5+6.85+7.25+7.5+8.15+8.64+9.16+9.7+10.3+10.9+11.55+12.28)%=108.78%;随着商圈的发展,租金收益持续增加。

鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋
Archiver| 手机版| 小黑屋| 紫悦博客-买房那些事儿
联系电话:400-888-888 地址:某某省某某市某某街道 邮箱:yangjiufei@qq.com ICP备案号: ( 备案号暂无 )
Copyright © 2001-2013 Comsenz Inc. All Rights Reserved.   Powered by Discuz! X3.4
返回顶部