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买新房子,你会直接到售楼部,还是找渠道代理商?

购房常识 从未止步 26浏览 0评论

很多人买房有个误区,直接到售楼部去买房,直接到开发商那去买房,其目的就是为了那句著名的谎言——没有中间商赚差价。价格要实惠些。

真的是这样么?

这你得先了解房地产销售的渠道和价格体系。

房地产销售和其他商品的销售模式是一样的——实行代理制销售。

大多数开发商是不直接卖房的,你在售房部去买房,售房部卖房的置业顾问,并不是开发商的置业顾问在那里卖房,而是代理商在那里卖房。

一个售房部有可能一家代理公司销售,也有可能有两家或者两家以上的代理公司在销售。你到售房部去看房,可以观察一下,置业顾问左边戴的司徽,是不一样的。

比如在重庆,开发商自己卖房的,有龙湖和香港置地,他们有时候也找分销公司销售(分销公司一般是指我们熟悉的中介公司,还有就是一些房地产销售公司),一般不找代理公司销售;自己的代理公司销售有保利地产、恒大地产和万科地产等;其他一般的都是第三方代理公司销售、自己销售、分销公司销售相结合的方式销售。

在全国比较大的房地产代理商有:思源、世联、同策、易居、中原、合富辉煌、高策(就是链家地产)。

这是销售渠道,价格体系呢?

比如说你去买苹果手机,可以在苹果直营的专卖店去买;也可以到代理商开的专卖店购买;你也可以到苏宁和国美这些连锁店去买或者其他销售商那里购买,不管你是在苹果直营的专卖店买还是在代理商买,价格都一样,都差不多。

当然你也能够买得到比专卖店或者零售店便宜的苹果手机,那就是你找到能影响价格,对价格有决策权的人买手机。

房地产销售也一样的。房地产有开发商直接销售,有代理商销售,有分销机构比如中介公司销售和其他房地产销售公司销售,渠道不同,其实价格也就都一样的。

反过来说,如果代理商或者分销商卖的价格不一样,分销商和代理商卖的房价格要比开发商卖的价格要贵一些,你是一个买房的,你到哪里去买?

你们买房的都到开发商那里去买房了,我这代理商或者分销商的房卖给谁呢?还有代理或者分销的价值吗?分销和代理商,也就不会销售了。

同样的,你也可以买到价格比较优惠,折扣比较大的房子,比如你有熟人,认识开发商、代理公司或者分销商的高层;或者你有高超的谈判技巧和能力,能够谈到你要的价格。

有些人说到分销公司买房要给中介费,羊毛出在羊身上,这是因为你不懂。开发商卖房,也需要成本。有人算过,开发商卖房的成本在500元/平米—1000元/平米的成本。价格越高,卖房的成本也高。

比如一套80平米的房,销售成本在4万左右,而开发商给分销公司或者代理公司的佣金,也就1.5万—2万,谁更便宜?增加开发商的多少成本?怎么就出在羊身上的?

若干年前开发商推广的渠道主要是做广告,就可以获得不错的销售业绩。做广告的渠道比较单一,你受众获取信息的渠道也比较单一,你经常在报纸上,户外等看到开发商推广楼盘广告。

但是,现在情况发生了变化,你看到大街上有多少报纸?报纸没有了,也就没有楼盘广告了。

随着互联网的发展以及自媒体的兴起,分散了受众的注意力,人们获取信息的渠道多元化,也增加了开发商做广告的成本。所以,现在大多数房地产开发商是找分销公司合作,来降低销售成本。

中介公司有客户,客户买不到需要的房子,这客户也没有意义;开发商有房,没有客户,两者结合,相互互补,不就1+1大于2了吗?

如果你没有熟人,也没有谈判技巧,你又想要更多的实惠的话,你可以找分销商购买,有些分销商可以给你返点,而代理商和开发商,没有返点一说。

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