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房价和租金不成比例 未来的房价还会继续上涨

购房常识 从未止步 73浏览 0评论
    前几天,有关租房有两个消息,第一个消息是万科北京的一个70年自持公寓,万科宣称其首批租赁房源已预租80%,而且大部分是人选择的是一次性交清10年房租,没错,就是180平米的叠拼产品,最低360万。
    万科这个项目,曾被外界认为会刺激炒房租的行为。不过人民日报随后给予支持:有助于改变租房体验差的固有思维,有助于提升大家租房的意愿。
    万科这个项目的确是租房产品的奢侈品。有媒体了解到,首笔租户中有经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等。
    看到没,万科这个项目跟99%的人都没任何关系,它是金字塔尖人群的特供产品。
    倒是普通人应该关注另一个消息。
    5月14日,社科院财经战略研究院发布了一个叫《中国房地产发展报告2018》的蓝皮书,该报告披露了许多城市的房价和租金数据。有媒体根据国际通行指标“房价租金比”制作了一张图:
    图中的数字是什么意思呢?以厦门为例,1100指的是每平米的房价是每平米月租金的1100倍。1100倍什么概念,假设在厦门投资一平米的房子,如果仅靠租金赚回本,至少需要1100个月,也就是91.67年。
    房价租金比是一个国际通行指标,如果该指标超过300,即意味着房价存在泡沫,投资价值有限,很显然,如果按照这个指标来判定,上榜城市的房子无一值得投资。
    但现实却并不是如此,事实上,你我都知道,这张图中的大部分城市,刚需和投资客都非常多,比如成都、天津、西安、合肥、武汉等城市。
    以合肥为例,最近一段时间大家都没关注它,但是戴德梁行前段时间披露的数据显示,这座城市待售商品住房库存仅够支撑1个月,其他几个明星城市也不过4-5个月而已。
    还有图中的天津,落户政策刚公布,20个小时就有30万人申请落户,截至2018年5月18日下午3时许,申请人数已突破100万,这应该可以申请吉尼斯世界纪录了。他们当中恐怕有相当比例是冲着买房子去的。
    房租与房价存在巨大差异,相对于房价,目前的租金真的是“太低”了。愿意租房的人太少,人们仍然趋之如骛,买房子如买白菜,更是如同中彩票,原因在哪?
    1、房租仅体现居住功能,但房价不然,它还包括了70年以上的土地价值、户口以及周边大量商业教育配套等附加值。划片入学就是房价的价值之一。也正因为这个原因,租房和买房者同等条件竞争入学资格,显然是不可能的。
    2、房子事实上是中国人最重要的资产,有钱都得先买套房,多多益善。这跟房租没啥关系。
    3、中国是优先发展购房市场的,租房市场时长期滞后的,租房体验极差。早在1998年,我们就开始搞房地产市场化,大笔资金开始进入购房市场。而租购并举,也不过是近一两年的事。房价当然会先涨上去,而随着租房市场的发展和完善,房租也会加速跟上来。
    中国的房地产有太多看上去“不合理”的地方,但却一直持续到现在。房价和房租之间的巨大差异只不过是一个细节而已。
    如果房价租金比真的符合“国际标准”,那就意味着房价下跌和房租上涨,必须二选一。
    无论哪个选择,都面临巨大的压力。所以住建部在约谈12个城市时,提到了“稳租金”,只能暂时将问题推迟,而不可能解决。

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