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各位,投资商铺之前,你们对你要购买的商铺做过调查吗

商业案例 yangjiufei 23浏览 0评论

各位投资人在投资商铺的时候,在投资前,各位有没有去调查过这个商铺是不是值得投资呢?你对这个商铺没有调查,你的投资风险就增加80%。

在我所接触到的投资人当中,基本上没有调查过,甚至于有些人还反问你,“还要调查呀”?

对商铺的调查必须包括对原来业主的调查,可以从管理处入手;对同类商铺的调查;对人流量的调查;对趋势的思考;对商铺周围拆迁调查;

1、商铺人流量调查:要多次,分早中晚;星期一到星期日,时间不同,人的流量也不同,要使用计数器量化;

2、周边人口调查;对商铺周围物业数的调查;

主要调查周边人口属于哪一消费水平,年龄层次,职业特点。比如有的小区是集资房,住的都是公务员,有的社区还建房,比如保利高尔夫公馆,虽然说是商品房,但里面有好几栋都是单位买的集资房。弹子石老街,老年人居多等

3、商铺业主的调查;可以从中介、管理处和保安入手。

4、同类商铺的调查

主要是调查研竞争对手的一些情况。调查多对手包括周边和未来周边的规划。

5、商铺租金的调查和趋势思考

对于一个店铺的租金调查:左边三间和右边三间的租金调查非常重要。被调查的这些商铺是什么时候租的,5年前租的商铺和1年前租的商铺价格肯定不一样。

确定商铺当前现金流的难点在于

a、过高,可能由于某个租客不了解市场原因,让租金远远高于市场价格,甚至故意远远高于市场价格。

b、过低,由于合约时间比较长,当前租金可能就会比较低,远远低于市场价格。这就是我给很多人业主建议的不希望签定租赁合同太长,太长的租赁合同,租金很难上涨的,到后期的租金回报率翡翠低。

克服这二点的方法在于:调查周边的市场租金和评估周边商铺以及当前商铺的毛利。

在杨家坪步行街环道421车站这个地方,有一个华夏银行,这一层这个商铺1170平米,8年前租给商家,当时的租金是50元平米,到现在8年了,杨家坪商圈发生翻天覆地的变化,但是租金只有65元,价格相当低呀。

我的预估,这个地方的租金不说200元/平米,100元/平米应该有吧。不好意思,这个业主当时签定的合同是15年,还有好几年才到期。

业主想卖,也不好卖的,这么低的租金,并且还有好几年,算不过的。

这个问题就和大家分享到这来,有其他问题可以交流。

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